Au moment de visiter un bien, vous connaissez déjà probablement l’enveloppe à consacrer à ce projet immobilier. Dans le cas le plus simple, vous achèterez un bien sans travaux et le prix du bien additionné aux frais d’agence et de notaire ne devra pas excéder cette enveloppe. Dans les cas avec travaux, le calcul est un peu plus complexe. Définir le coût des travaux sera alors nécessaire pour savoir si votre budget vous permet de les réaliser dans leur totalité. Voici donc quelques conseils bien utiles pour estimer ces fameux travaux, que vous les réalisiez vous-mêmes ou non.
Identifier le type de travaux à effectuer
Il faut tout d’abord dissocier les travaux de gros oeuvre des travaux de second oeuvre. Dans le cas du gros oeuvre, il est assez rare de pouvoir les réaliser soi-même (sauf si vous êtes artisan, cela va de soi). Il s’agit là des fondations du bâtiment, de la maçonnerie, la charpente ou encore la toiture. Les travaux d’isolation extérieure ou le changement des huisseries au complet sont aussi considérés comme du gros oeuvre. Bien souvent, ces travaux sont aussi assez coûteux. Les travaux de second oeuvre – dont le prix est très variable d’un projet à un autre – englobent les cloisons, l’aménagement intérieur, la plomberie, l’électricité et même la décoration.
En visitant le bien, listez par vous-mêmes les travaux qui vous sautent aux yeux. Prenez les mesures (même si elles ne sont pas très précises dans un premier temps). Vous pourrez ainsi estimer le coût des matériaux et de la main d’oeuvre. Effectuez le tour complet du lieu, sans omettre les caves, combles et extérieurs. Vérifiez les arrivées d’eau, l’état de l’installation électrique, etc. Il existe un bon moyen de vous faire une idée des éventuels travaux : les diagnostics énergétiques. Ils sont obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière et vous apporteront des informations utiles pour estimer le coût des travaux à réaliser.
Listez et hiérarchisez ce qui vous paraît primordial, au point de devoir l’inclure dans l’enveloppe de votre projet. Par exemple, si la toiture a besoin d’être refaite entièrement, c’est une grosse enveloppe et une priorité. Si une cloison pourrait être déplacée ou ajoutée pour créer un bureau ou une chambre d’amis et que cela ne représente pas une urgence, mais simplement du potentiel pour l’avenir, cela pourra sans doute être financé plus tard.
Déterminez enfin ce qui serait réalisable par vous-même, auquel cas seul le prix des matériaux doit être pris en compte. Puis listez les travaux pour lesquels vous devrez faire appel à des professionnels, car le coût sera bien différent.
Définir le coût des travaux, soi-même ou sur devis
Il s’agit de l’étape suivante mais parfois la moins facile à réaliser. Vous pouvez d’ores et déjà contacter des professionnels afin qu’ils réalisent les devis concernant les travaux que vous ne ferez pas vous-même. Avec les dimensions, des informations sur les travaux à réaliser et peut-être même des photos si vous avez pu en faire, ils seront normalement en mesure de vous faire des estimations de coûts. Vous pouvez faire appel à des artisans spécialistes d’un domaine en particulier ou à une entreprise plus générale qui pourra traiter votre projet dans sa globalité.
Pour les travaux que vous pouvez ou souhaitez réaliser par vos propre moyens, ce sont les matériaux qu’il faudra prendre en compte. Dans ce cas, se tourner faire une grande surface de bricolage ou des grossistes selon vos besoins sera (presque) un jeu d’enfant, pour peu que vous sachiez déjà ce que vous voulez.
Enfin, c’est le moment de se renseigner sur d’éventuelles aides financières selon les travaux à réaliser. Ce sera le cas notamment avec MaPrimeRenov qui vous permet d’obtenir des aides en cas de travaux de rénovation énergétique. Si le coût total des travaux représente 25% ou plus de votre investissement immobilier total, vous pouvez peut-être prétendre au prêt à taux zéro pour votre emprunt, mais il faut pour cela remplir plusieurs conditions.
Pour conclure, cette étape préparatoire est primordiale mais ne doit pas vous faire perdre du temps. Sur un marché immobilier tendu où les biens se vendent comme des petits pains, tout peut aller très vite. C’est pourquoi vous pouvez avancer si un bien vous plaît même si vous n’avez pas encore de devis exact. Pour vous prémunir des risques, vous pouvez demander à ajouter dans le compromis de vente des clauses suspensives liées au montant des travaux à réaliser. Précisez que la vente sera valide après intervention d’un professionnel pour réaliser un devis précis avec un montant maximum. Si vraiment il y avait des travaux vraiment plus importants que prévus qui occasionneraient une hausse conséquente du coût du projet, alors vous pourriez faire jouer la condition suspensive pour retirer votre offre.
