Sur la marché immobilier, la vente d’un bien est souvent synonyme de l’achat d’un autre. Et bien souvent la perle rare ne se présente pas au meilleur moment. Car s’il faut vendre pour détenir la trésorerie suffisante à l’achat, le bien de vos rêves peut vous échapper.
Pour parer à cet obstacle, il existe la solution de prêt bancaire vous permettant d’acheter alors que votre bien actuel n’est pas encore vendu.
Sommaire
Le prêt relais : une solution de transition
Le prêt relais consiste à vous avancer une somme d’argent basée sur la valeur du bien que vous souhaitez vendre. Dans le but de protéger ses intérêts financiers et de vous prémunir contre un possible surendettement, la banque en décide le montant.
En France, 40% des achats de bien immobilier font suite à une vente d’un autre bien par les acquéreurs. Une partie importante du marché est souvent confrontée à des difficultés financières liée à la transition entre vente et achat pour les acheteurs. En effet la vente d’un bien prend du temps. De la mise sur le marché en passant par le compromis de vente à l’arrivée des fonds sur votre compte bancaire, de nombreux mois peuvent s’écouler.
Que vous attendiez de trouver un acheteur ou l’effectivité d’un compromis de vente, il se peut que vous trouviez le bien idéal. Mais pour disposer des fonds et ne pas rater l’offre en question il est possible de contacter votre banque. Elle vous proposera le prêt relais (ou crédit relais). Il s’agit d’un prêt qui vous permet d’obtenir les fonds nécessaires à un achat remboursable à la vente du logement que vous souhaitez quitter.
Les chiffres à connaître
La somme prêtée
La marge peut varier entre 50 et 80% du prix du bien en vente sans compromis de vente, en fonction de la localisation et du dynamisme du marché local. En présence d’une promesse/compromis de vente, vous pourrez même obtenir 90 à 100% de la somme du bien concerné.
En revanche, si vous remboursez encore un crédit immobilier concernant le bien vendu, vous devrez soustraire son montant à la somme que recouvre votre prêt relais.
Par exemple : Votre bien vaut 200 000€, la banque vous autorise un montant équivalent à 80% de sa valeur donc 160 000€. Cependant il vous reste 60 000€ de crédit immobilier le concernant. La banque ne pourra alors vous verser que 100 000€.
La durée
Un prêt relais n’excède pas deux ans, un an renouvelable une fois. Méfiez-vous, le temps passe vite. N’oubliez pas que le délai entre la date de signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente est d’un minimum de 3 mois et peut aller jusqu’à 6 à 9 mois.
Le taux d’intérêt
La banque va appliquer un taux d’intérêt sur le montant de votre prêt relais. Généralement, les intérêts vont être payés chaque mois. Il est également possible de demander une franchise totale qui va vous permettre d’avoir un amortissement différé.
Les taux varient entre 0.80% et 1.90% au maximum. Plusieurs facteurs les définissent comme vos revenus, votre patrimoine, l’intérêt du bien par rapport au marché local, votre banque etc…
Les modalités de remboursement
Le principe est celui d’un remboursement différé. Tant que l’ancien bien immobilier n’est pas vendu, c’est-à-dire tant que le prêt relais est en cours, vous ne réglerez mensuellement que les intérêts sur la somme empruntée. Le capital, quant à lui, est remboursable en une seule fois, après la vente et sans aucune pénalité applicable.
Les différentes formules existantes
Il existe trois formules de prêt relais :
Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique
Vous empruntez une somme supérieure à la valeur du bien vendu.
Le prêteur vous avance un certain pourcentage de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous rembourserez chaque mois, dès le départ, et selon un taux fixe (hors assurance) :
- les intérêts du prêt relais,
- plus les échéances du prêt classique (qui, elles, incluent les intérêts et l’amortissement du capital).
Le prêt relais avec franchise totale accompagné d’un prêt amortissable classique
Vous empruntez aussi une somme supérieure à la valeur du bien en vente.
Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n’est pas encore vendu. Il associe un prêt relais à un crédit à long terme. Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois. Il est assorti d’une période de franchise totale, ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l’échéance en même temps que le capital emprunté.
Cette période de franchise totale peut s’étendre jusqu’à 12 mois. A son terme (dans le cas bien entendu où vous n’avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dus, majorés des intérêts cumulés de la 1ère année.
Il est également possible de demander un différé d’amortissement pour le prêt immobilier qui l’accompagne pouvant aller jusqu’à 24 mois.
Le prêt relais sec
Ici vous empruntez une somme d’une valeur inférieure ou égale à la valeur du bien en vente.
Cela fait toute la différence quant au conditions d’obtention. En effet si la banque ne gagne que peu d’argent lors de cette opération, elle ne s’expose qu’à très peu de risque. Dans cette formule vous devrez rembourser mensuellement les intérêts.
Le prêt relais : ne surtout pas dépasser le délais maximum
Deux ans peuvent vite s’écouler, c’est pourquoi il faut rester prudent et prêt à faire des concessions. Si à l’échéance votre bien n’est pas vendu, la banque est en droit d’exiger un remboursement. En l’absence de remboursement, la banque peut enclencher une procédure de recouvrement par voies contentieuses. De plus, l’emprunteur peut être inscrit au fichier des incidents de remboursement sur les crédits aux particuliers (FICP).
Rassurez-vous, ce contentieux se règle généralement par la transformation de votre prêt relais en prêt amortissable longue durée (prêt immobilier), si vos revenus le permettent. Pour éviter ce passage incongru, n’hésitez pas à remettre votre bien en valeur, relancer les agences, voire même baisser le prix.
