Les garanties locatives et la garantie loyer impayé (GLI)

Pour un propriétaire bailleur, la préoccupation première concerne la solvabilité de son locataire. Afin de se prémunir contre les loyers impayés et les éventuelles dégradations du logement, l’exigence d’une garantie locative est donc devenue une condition obligatoire à la signature d’un bail de location. 

Les différentes possibilités de garanties locatives

Il est d’ordre habituel qu’un propriétaire exige du locataire une garantie locative, via un garant ou un organisme, ou même encore une caution bancaire.

Le garant physique

C’est la méthode la plus connue et répandue, le garant physique. Une personne se porte caution du locataire. En cas d’impayés, c’est vers lui que le propriétaire se tournera pour obtenir son dû. Aucun lien d’affiliation familiale n’est obligatoire, les seules conditions pour un garant fiable sont financières.

Le garant doit fournir généralement les mêmes pièces justificatives concernant sa situation financière et professionnelle que le locataire. La moyenne de revenu exigée pour être un garant viable est de 4 fois le prix du loyer du logement concerné.  

Le caution Visale

La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit financé par Action Logement. Le locataire est le premier à entamer les démarches : il doit obtenir un « visa » en cours de validité en ligne. Le bailleur complète ensuite le dossier en ligne sur la base de ce visa. En acceptant les conditions, il obtient son acte de cautionnement.

Visale couvre 36 mois de loyers et de charges impayés sur toute la durée d’occupation du locataire. Le loyer avec charges est garanti jusqu’à 600 € sans justificatif de ressources dans toute la France (800 € pour l’Île-de-France).

Seulement elle est soumise à de nombreuse conditions pour y être éligible :

• Le locataire est âgé de moins de 30 ans : il doit être salarié (tous contrats), étudiant ou alternant.
• Le locataire est âgé de plus de 30 ans : il doit être salarié du secteur privé ou agricole, en CDD ou en intérim depuis moins de 6 mois, ou nouvellement embauché en période d’essai (hors CDI confirmé).
• Le bailleur ne doit pas être un ascendant ou un descendant du locataire.

La caution bancaire

La caution bancaire est très peu utilisée par les locataires. Son fonctionnement : la banque fait office de caution auprès du propriétaire mais c’est l’argent du locataire placé préalablement sur un compte bloqué qui sera prélevé en cas d’impayés. 

Cela implique donc que le locataire dispose d’une grosse somme d’argent et n’est donc pas donné à tout le monde. Qui plus est, la banque facture l’entretien du compte bancaire dédié, une dépense supplémentaire. 

Le garant payant

Le garant payant est considéré comme le dernier recours pour un locataire lorsque les premières solutions ne sont pas envisageables. Contrat à souscrire en assurance, appelé garantie loyer impayé inversé ( GLI inversé ).

Dans son cadre, l’assureur se porte garant pour le locataire en cas d’impayés. En contrepartie, le locataire doit verser en moyenne 3.5% du loyer annuel, réglable en mensualité. Exemple : Si le loyer est de 500€ par mois, la somme dû à l’assureur est d’environ 210€ par an. 

La garantie loyer impayé (GLI), qu’est ce que c’est ?

Énormément de propriétaires préfèrent passer par une gestion locative avec une agence immobilière ou directement vendre leur bien pour se dédouaner des risques de la location. Car si la présentation d’un garant de la part d’un locataire peut suffire à assurer les loyers impayés, face aux travaux et autres incidents comme un départ prématuré, le propriétaire se retrouve seul.

Dans certains secteurs géographiques, le premier obstacle à la mise en location d’un bien n’est pas forcément la peur des impayés. Il se peut aussi que le logement soit exposé au risque de vacances locatives, dû à une situation géographique peu favorable ou un type de logement spécifique. 

De ce fait vient la solution pour le propriétaire bailleur de souscrire lui-même à une assurance contre les impayés et les “vacances locatives” appelée garantie loyer impayé. Elle prend donc la forme de garantie locative et n’est pas additionnable à la présentation d’un garant de la part du locataire sauf pour les étudiants.

En revanche, la souscription de cette assurance n’est pas gratuite. Elle est aussi soumise à de nombreuses conditions notamment concernant les candidats à la location. Voici les quelques règles imposés : 

• Le prix du loyer ne doit pas dépasser 33% des revenus du locataire.
• Le locataire doit disposer de revenus stables ou s’il est étudiant disposer d’un garant.
• Pour un locataire déjà présent, qu’il n’ait pas eu d’impayés au cours de sa location.

Ce type de contrat est forcément coûteux, à hauteur de 2.5 à 5% du prix annuel du loyer du logement. Il est possible d’obtenir de meilleurs taux lorsque le bien est en gestion locative en agence immobilière.

Les options possibles auprès de l’assureur

• Le recouvrement des loyers impayés, charges et taxes comprises, en cas de défaillance du locataire. 
• Le recouvrement des frais de contentieux et de procédure si un litige survient entre le bailleur et le locataire. Le montant des frais pris en charge par l’assureur n’est généralement pas plafonné.
• Les frais de détérioration du logement (en option) non couverts par le dépôt de garantie et constatés après le départ du locataire. Le plafond d’indemnisation garanti est souvent compris entre 7.000 et 10.000 euros par sinistre. De plus, le versement des loyers pendant la période de remise en état est aussi assuré.
• La compensation de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à l’exécution des travaux pris en charge.
• La perte de revenus occasionnée par la vacance du bien en cas de départ sans préavis ou de décès du locataire.

Pour s’assurer d’obtenir un remboursement de l’agence le propriétaire bailleur doit respecter le protocole suivant :

• Envoyer au locataire un courrier de relance avec accusé de réception, puis une mise en demeure.
• Expédier une déclaration de sinistre à l’assureur couvrant le risque.

Les indemnités ne sont pas versées dès cette déclaration. Il faut généralement attendre la 3ème échéance impayée pour obtenir le remboursement de l’assureur. Il est rétroactif.

Attention : certains contrats prévoient une franchise (par exemple 2 mois) durant laquelle le bailleur n’est pas indemnisé.